Jesús Carballares: «No cabe retroactividad con la ordenanza de los pisos turísticos»

Los afectados por la nueva ordenanza municipal de alojamientos turísticos se quejan de que el Ayuntamiento no los ha escuchado a la hora de regular este tipo de actividad y así lo han recogido en las alegaciones que ha redactado el abogado Jesús Carballares con otros dos letrados, Alfonso Hernández y Consuelo de Vicente, que representan a los propietarios de viviendas turísticas.

Usted representa los intereses de un grupo de propietarios, ¿no les han consultado a la hora de redactar la ordenanza sobre alojamientos turísticos como han puesto de manifiesto en su alegación?

—Hasta el momento de las alegaciones no ha habido ningún contacto conocido. Y el plazo para las alegaciones se abrió a lo largo de todo el mes de agosto hasta el 13 de septiembre. No parece que fueran las fechas más adecuadas.

¿El ayuntamiento puede prohibir o limitar los alojamientos de uso turístico que cumplen la normativa de la Junta de Castilla y León aunque no cumplan las restricciones que contempla la ordenanza municipal? ¿Y se puede hacer con carácter retroactivo?

—La Constitución reserva la competencia de turismo a las comunidades autónomas y estas la asumen en sus estatutos de autonomía. La competencia la tiene la Junta de Castilla y León y hay unos derechos reconocidos y consolidados por la Junta de las viviendas que están operando en la actualidad con su correspondiente número de registro, independientemente de la planta en la que estén. Eso es inatacable. No cabe la retroactividad. El Ayuntamiento no puede desconocer esos derechos.

¿Se está criminalizando a los propietarios de este tipo de alojamientos?

—Es necesario mencionar el contexto. Las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el 2019 o la Ley de Vivienda de 2023 convierten al propietario en el mejor instrumento de política social del Gobierno, porque en caso de impago de alquiler o de ocupación está completamente indefenso en favor del inquilino u ocupante. Hoy en un contrato de alquiler el vulnerable es el propietario desde que firma el contrato. Esta situación ha retirado muchas viviendas del mercado del alquiler, que, o se cierran ante la inseguridad jurídica o se dedican al alquiler turístico como única salida. A quien se criminaliza de verdad es a los turistas que deciden elegir este tipo de alojamiento. Son turistas con poder adquisitivo, educados, cuidadosos con las viviendas en las que se alojan y que disfrutan de la ciudad, confundiéndose con ella. No podemos dejar crecer discursos que criminalicen a nuestros turistas por el tipo de alojamiento que eligen. Salamanca es la capital que más visitantes recibe de Castilla y León y no podemos permitirnos desprestigiar al turista.

Ya se ha empezado a hablar de «turismofobia», ¿cree que en Salamanca también se está produciendo este fenómeno?

—Vivimos momentos de una carga ideológica exagerada que somete a las opiniones sobre cualquier cosa a una tensión casi insoportable. El turismo es un pilar fundamental de desarrollo de toda la Comunidad y también de la economía de Salamanca. Es verdad que hay gente que dice que el turismo nos arruina; parecen detestar todo aquello que crea riqueza y se va generando un discurso que va engordando con demagogia y eslogan y acaba por odiar al turista. Tenemos que atajar cualquier discurso que nos lleve a «la turismofobia», porque no nos lo podemos permitir.

¿En qué contradice la ordenanza municipal a la normativa autonómica en vigor?

—Las disposiciones transitorias de la ordenanza imponen nuevas obligaciones y requisitos a los propietarios de viviendas de uso turístico que ya operaban conforme a la normativa anterior, lo que constituye una aplicación retroactiva de la normativa en detrimento de derechos consolidados. Esperamos que la Junta reaccione antes de tener que ir al Juzgado para solicitar suspenderla cautelarmente en caso de aprobación en estos términos.

¿Por qué cree que vulnera el derecho a la propiedad privada consagrado en la Constitución?

—El derecho a «disfrutar de una vivienda digna y adecuada» reconocido en el artículo 47 de la Constitución no es un derecho subjetivo, sino un principio rector de la política social y económica para que los poderes públicos hagan políticas que favorezcan que todo el mundo pueda llegar a tener esa vivienda digna pero no a costa de desproteger la propiedad privada. Por el contrario, el «derecho a la propiedad privada» reconocido en el artículo 33 sí es un auténtico derecho subjetivo, que vincula a «todos los poderes públicos» y para el que se puede pedir protección concreta a los tribunales. Se hace un discurso para asociar la defensa del derecho a disfrutar de una vivienda y la desprotección del derecho de propiedad. La propiedad es la más importante garantía de la libertad individual y una condición esencial de resistencia frente a cualquier tipo de coacción. Desdibujar este derecho es minar la esencia propia de la civilización que conocemos. Pienso que la ordenanza participa de ese desprecio cuando interviene la propiedad sin consultar a los propietarios, desconoce los derechos adquiridos e impone requisitos arbitrarios. Más que regular, parece prohibir. Que esto lo impulse un partido que se supone que defiende la propiedad es algo insólito y que revela una inconsistencia ideológica preocupante. Sólo hay que repasar las últimas ponencias políticas del PP en relación a la Ley de Vivienda con una defensa cerrada de la propiedad para ver que esta Ordenanza contradice sus fundamentos ideológicos.

¿En qué medida la nueva Ley de Vivienda de 12/2023 de 24 de mayo, está abocando a los propietarios de pisos a desistir del tradicional alquiler y optar por las viviendas o apartamentos turísticos?

—Me remito a su disposición final quinta en relación con los procesos civiles de desahucio y por poner un solo ejemplo: no se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca si el propietario no especifica si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante. El propietario al que han ocupado su vivienda tiene, por tanto, la carga de indagar si su vivienda ocupada es o va a ser la «vivienda habitual» del ocupante ilegal. El mundo al revés. El cierre o la vivienda vacacional son las únicas salidas.

¿La ordenanza le da mayor poder de decisión a las comunidades de vecinos de lo que la propia ley o normativa de Castilla y León?

—Más que la propia legislación del Estado. El discurso constantemente contrario a las posibles molestias de los pisos turísticos ha hecho despertar en las comunidades de propietarios un sentimiento de rechazo. Sin embargo, los alojados no hacen vida en el alojamiento, sino en los restaurantes de la ciudad y en sus monumentos y exposiciones. Y el legislador del momento ha querido dar un poder a las comunidades de propietarios para que puedan prohibir a priori este tipo de viviendas. Cuando la ordenanza impone una salida de humos desde un primero al tejado que pasa por elementos comunes le da a la comunidad de propietarios todo el poder para prohibir. Y lo hará. Y previamente le avisa de que hay una solicitud de vivienda turística para que no se despiste con el poder que le dan. Parecen jalear a las comunidades de propietarios para que rechacen a priori la instalación de viviendas vacacionales.

¿Se puede mejorar la Ordenanza tal y como está redactada?

—Yo creo que tiene mucho margen de mejora. Nadie busca enfrentamientos inútiles pero tampoco se pueden imponer soluciones traumáticas. Un tema importante es la calificación de la vivienda turística porque según la calificación el nivel de exigencia cambia. En mi opinión no debe perder nunca el carácter residencial porque no deja de ser una vivienda por el hecho de que se alquile 5 años, 6 meses o una semana. Sigue siendo una vivienda. Y no puede dejar de ser residencial, porque el propietario puede recuperarla para residencia habitual en cualquier momento, para su uso o incluso para volver al alquiler tradicional cuando cambie la legislación. También puede ser que durante una época del año sea residencial utilizada por el propietario y determinados meses tenga uso turístico. No se puede obligar a licencias de cambio de uso constante. Sería perfectamente posible calificarla como residencial especial. Incluso se puede pensar en usos compatibles con el residencial de manera excepcional. Pero un hotel es un hotel y una vivienda es una vivienda.

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